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美国养老社区市场发展及对中国市场发展的启示
发表日期:2013年4月26日   阅读:3624次

 一是美国养老市场的介绍。

  美国的养老地产从60年代开始,我们在座的大家可能都知道美国的太阳城,这个概念是在60年代开始。活跃长者社区在美国有完整的效率建设,所以55岁或者62岁以上的老人才能买这样的社区,这样的社区不提供照料的服务,其实更多的是房地产加会所的概念。比如我们说带服务的养老产业的发展,实际在70、80年代做养老地产和老年公寓,然后70、80年代也有些公司上市,然后在90年代介助市场的出现。活跃长者社区就是老年住宅销售型的,带会所,然后独立生活自理或者是半自理建筑,这个是持有型地产。

  大家也会经常听说美国一旦是养老社区,就是CCRC,这个概念就是中国现在的很多项目其实多多少少都会提供,就是每一种养老产品和服务,因为中国高质量的产品毕竟比较少,所以如果你的目的是想吸引老人入住,其实你们是想希望他们在这常住到最后他离开,我们在美国不做医疗护理,但是在中国我们也会比较灵活一点。

  然后方式是这样的,如果说你做其中任何一种或者是组合的话,在美国的收费是租金加服务费,但是如果你做CCR的产品就可以收一些会员非,这个会员费是社区和老人之间,或者是和家属之间签的,就是大部分是可以退还的,就是老人离开之后可以退还。

  老年公寓其实包括三大部分,一个是房地产,一个是建筑,第二部分是酒店式的服务,第三部分是照料护理。其实这三部分单独去想都很简单,但是你要把它有机的融合在一起,项目做到高品质的话非常的难,这块也是我们进入中国市场的核心竞争力。如果有一个管理公司,我觉得对你后面这个项目会有所帮助。美国老年住户他的年龄可能是超过我们大家的预料,我们这个行业里边统计的数据,其实美国不管是自理、半自理还是CCRC的老年平均年龄都差不多,都是84岁左右,这是非常的有意思。我们的社区,包括很多传统的老年公寓,其实它服务的半径、它客户的来源半径就在5公里和10公里周边,它是一个非常本地化的。

  美国人养老地产市场,我讲的养老设施,就是太阳城的产品,是个非常大的市场,这个里面包括照料的服务,因为这个服务值是怎么来的呢,是说我这个资产,因为你提供这个服务才有现金流,这个现金流市场上是有估值的,所以估值是2500—2800亿之间,它的规模是跟酒店的规模差不多市值,但是远远没有到出租公寓,因为出租公寓在美国是非常大的资产。稍微有一定规模的,就是在这个推及数据里面,整个美国的养老社区、美国公寓出租手的,或者是CCRC型,其实大概不到300万套。

  这里做了一年、三年、五年、七年投资回报的比较,这是上市公司,和上市rises,这个是上市公司的基金。如果是你看五年的话,老年公寓的总投资的表现非常的好,如果是你看七年的话,它比出租公寓要好,这个出租公寓就是我刚才跟大家提到,在美国或者全球,它在经济危机中表现的非常好。

  老年公寓在私人商业地产的表现,这个是跟公寓、办公楼、零售业商场、酒店的比较。我们可以看到,在七年的时间的话,每一单交易有个单据,它也是表现非常好,将近14—15%的回报。就比如我持一个老年公寓,这个老年公寓这七年每年平均回报率是15%。这个也可以给大家从事这个行业一点信心,当然在中国整个资本市场没那么成熟的话,大家在前期做的话需要一些耐心。这是简单讲一下美国90年代过度的开发,就是美国的同事在过去三四年的话,感觉中国目前的现状有点像美国70年代,特别是现在房地产市场还是受一些限制、打压,一些住宅开发商也萌生了朝这个项目发展的意愿。

  美国营运的一个架构。我们专门有一个管理公司是做开发管理和运营管理,在美国我们自己是个开发商,同时也是个管理公司,我们自己去拿地、做规划,最后找公司和我们合作,最后我们有二十年、三十年管理合同,但通常我们跟合作者会做一个合资公司,这个合资公司支出我们相关的费用来支持公司总部的成本。

  我们在美国通常比如是六个项目打一个包,跟投资者做投资,我们通常不会一个项目去做投资公司,这样的话机构投资者可能会觉得量太少。当然我们成熟资产怎么退出呢?当我们资产成熟之后,我们也是这个资产包,我们去年有两个交易,一个是两个资产,一个大概是11个资产就是跟机构投资者合作,他们把我们80%的股份卖掉,然后我们也实现了资产升值,最后我们在里面也是一直持有,一直管理这个项目。

  这是我们在美国跟洛杉矶大学芝加哥分校合作,这个项目非常的成功,如果算投资汇报的话可能五年就能收回来投资成本。那么我们这个项目介绍它的简单的租金,它的位置周边的房价在80万,或者200万是公寓,我们开业是在2009年7月份,我们项目平均租金每个房间是8000美金。如果是半自理或者是失智的这块,它的租金可以从6000到12000、13000/月,这也取决于它的户型。

  美国我们成功或者是失败的一些经验。我们公司90年代中期成立的时候,我们当时同时开发了四个项目,但是这四个项目都不在一个城市,所以当1998年底的时候,我们公司这四个项目开业的时候,是对公司当时一个巨大的挑战,因为我们当时毕竟是一个新的公司,我们最后的经验就是说,如果你想发展,最好是集中在一个公司圈,而且我们集中在从洛杉矶或者加州,我们通常去选这个项目是非常难开发的区域,举个例子是规划和政府谈五年七年才能做这个开发,我们选址非常的挑剔。医疗机构非常重要,这个在美国不是问题,比如我们老人心脏病发就打120,我们根本不会涉及到抢救的工作,但是在中国,我们都会考虑到医疗的解决方案,因为这个对老人是非常关键的。

  我们项目在主要街道上,开车路过的话你可以看到我们社区,看到我们品牌。然后有好的交通,员工上下班会比较方便,那么中国会有点不方便,很多项目都会考虑宿舍。

  然后在社区里面我们会考虑很多老人的安全,举个例子,比如在室内装修我们尽量避免医院的白色,因为那个给人感觉是医院,我们是淡一些,但是比较温馨,同时有家具的配置,包括材料的选用、家具的选用,所以老年公寓室内设计非常重要,因为要考虑到老人的行为,会不会摔倒等等都要考虑进去。同时,我们在建筑方面的话,我们是非常注重生命安全,在2007、2008年的时候,圣地亚哥那边有龙卷风,当时我们的社区老人也非常的紧张,他们给消防中心打电话说用不用撤离,最后我们消防中心说不用撤离,那个楼非常的安全,这也说明我们花的钱可能多一些,但是它确实是保证老年人的安全。

  我们不管在哪做养老,这个品牌非常的重要。我们做这个阶段的养老不是卖房子,而是卖服务,所以说这个品牌非常非常的重要,而且可能不像大型的房地产项目可以花几百万、上千万去做营销,我们要去想一些反营销。我们四年当中接触了很多客户、很多项目,包括政府和开发商,我们也针对中国做了一些解决方案,医疗就像刚才我说的非常重要,不管多大的社区或者是老年公寓,你要考虑到医疗护理。

  中国可能需要很多户型朝南或者是单边走廊,但实际上在美国或者日本我们了解到,其实这个并不重要,因为我们提供的是社交型的养老,这个房间可能是老人是睡觉休息的,而每天的活动是在外面进行的,这是非常关键的概念,如果是长条型的单边走廊的设计,对我们的效率非常的低。我们现在项目也在尝试有没有这样的设计,就是不管是半自理还是独立生活,其实这个对管理公司来讲是非常好的。大家都知道,中国整个行业刚开始,其实像人才、管理等等都非常缺少,有很多这种培训的机会。

  市场的接受程度。你做出了好的产品,这个老人能不能过来,他自己愿不愿意过来,他的子女愿不愿意付钱让这个老人过来入住,而且我们认为,中国真正想搬到老年公寓里边住的年龄也会比较大一些,当然我是指我们的侧重点是从自理到半自理,如果是活跃长者,项目位置好一点,那可能是中国老人最能接受的一个产品。

  活跃长者这个项目占地15平方公里,真正的开发是80年代,这个项目在奥兰州佛罗里达一个半小时的距离开车,这个项目从80年代开发成太阳城这样的活跃社区的话,到现在这个社区里面住了将近10万个老人,三十年的时间老人的速度翻了很多倍。为什么它能吸引老人过去?有几个大的原因:一个是阳光,就是美国还是喜欢阳光。然后设施配套非常好,有免费的高尔夫球场,然后它的房价也是有很多种,就从十多万美金到一百多万美金的房子都有,而且这这个项目在过去几年,就是经济危机的几年每年也差不多能卖三千套房子,这个在美国市场是非常可观的。这个照片上的老人非常的开心,他可能每周有各种的社交活动,不管是打麻将、跳舞也好,然后每个老人其实都会有一个高尔夫电瓶车。这些应该都是70多岁的老人,他们都还比较活跃,打网球等等,每个月的物业费是一千美金,所以如果在纽约一百万的房子卖掉,然后花二三十万到那去住会非常的开心。这个高尔夫球也是他们的一个卖点,每个家庭都会有一个高尔夫电瓶车。

  我们现在中国的发展更多的是在管理运营方面,如果在座的有些项目想加入我们这些产品的话,我们愿意提供一些前期的咨询、规划定位的服务。我们自己可能自己的项目找人管理的,可能目前集中在一线城市,但是我相信如果是有机会合作的话,我们的经验会让在座的一些项目可以少走一些弯路。



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